안녕하세요 배세무사입니다.이번 시간에는 30대 후반의 전문직 종사자 부부께서 서울시 강남구 소재 매매대금 약 28억원의 고가주택을 계약한 이후자금조달계획서 작성에 대해서 저희 쪽에 도움을 요청하신 실제 사례에 대해서 설명드리려 합니다. 주로 사업자대출과 부모님 자금이 가장 이슈가 되었던 사안이므로,이번 시간에는 이 부분에 대해서 자세하게 설명드리려 합니다.
주택 구입 이후 주택자금조달계획서 작성을 계획하고 계신 분들이나한국부동산원 및 지차제 등으로부터 부동산거래신고 소명서를 받아보신 분들,국세청으로부터 자금출처조사 사전통지서를 받아보신 분들은아래 사례를 참고하시면 도움되실 것으로 생각합니다. 사실관계
A와 배우자 B는 30대 후반의 전문직 종사자 부부입니다.A는 전년 대비 상대적으로 가격이 저평가 되어 있는 강남구 소재의 부동산 위주로 매물을 알아 보았고,입지 대비 가격이 괜찮다고 생각한 주택을 발견하게 됩니다.공인중개사의 소개를 통해 한 대출상담사를 알게 되었고,주택가격 28억원 대비 LTV 제한이 있어 주택 담보대출이 KB시세의 50%가 한도라는 것을 알게 됩니다.전문직 부부라고 할지라도 나이 대비 현금으로 14억원을 준비하는 것은 어려워 고민하던 와중에,공인중개사로부터 다른 대출상담사를 소개받았고,대출상담사는 사업자대출을 활용하면 약 6억원의 추가 대출이 나온다는 것을 알게 됩니다.공인중개사와 대출상담사 모두 별 문제가 없다고 했고, 가격이 저렴한 편이라 다른 매수 대기자들도 있으니 살려면 지금 사야되니 빨리 결정하라고, 다른 매물들은 1억 이상 차이가 난다는 등 재촉했다고 합니다.그러면서 오늘까지 가계약금을 입금하면 매도인에게 잘 얘기해서 1천만원을 깎아보겠다고 제안하였고,뭔가 찝찝하긴 했지만 그 동안 꿈꾸던 강남 입성을 이루고자 가계약금을 이체합니다.
A와 B가 공동으로 주택을 구입할 당시의 사실관계를 요약하면 다음과 같습니다.
구 분내 용나이30대 후반직업전문직주택 보유수 (취득 당시)1주택 보유A의 연 소득금액 (순소득)약 1.8억원 B의 연 소득금액 (순소득)약 1.2억원 주택구입 목적실거주
A와 B가 주택 구입에 조달할 자금 계획에 대한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
구 분금 액현금 및 예적금 등약 2억원주택 담보대출약 14억원사업자대출약 6억원부모님 자금(증여 또는 차입)약 2억원
이후 대출상담사가 제시해준 업종과 방법으로 사업자등록을 신청하여 사업자등록증을 발행하였고개인사업자 신분으로 사업자대출을 신청합니다.
막상 주택자금조달계획서를 제출하려고 보니 어디까지를 어떻게 작성할지가 막막하여 고민하던 와중에,저희 쪽에 도움을 요청하셨습니다. 사업자대출
금융기관 등에서 대출을 실행하는 경우 각 약관을 잘 살펴보셔야 합니다.(금융기관, 대출상품마다 약관이 상이할 수 있습니다)약관이란 계약의 일방 당사자가 다수의 계약이 있을 것을 준비하여 미리 마련한 정형적인 계약내용을 의미합니다.이러한 약관에 대해서는 『약관의 규제에 관한 법률』(약관법)에서 자세하게 다루고 있는데, 약관의 내용이 터무니 없거나 일방적으로 한 쪽이 불리하게 치우치는 등의 하자가 있지 않은 경우로서대출신청인이 이를 인지하고 서명 또는 날인을 하였다면,일단 약관 규정에 따라 적용을 받습니다. A가 신청한 사업자대출 관련 증빙을 통해 사업자대출과 관련된 규정을 살펴보았습니다.
대출약정서 중 일부 발췌
‘자금용도 외 유용시 제재조치’ 조항에 따라서대출금의 용도(사업용도) 외 유용시 서면 통지 후 기한의 이익이 상실되어 즉시 상환하여야 할 의무가 있고,1차 적발 시 상환일로부터 1년 간 신규여신 취급이 제한된다고 명기되어 있었습니다.즉, 사업자대출로 주택 취득한 것이 들통난다면, 즉시 해당 대출금을 상환하여야 하고, 상환시 신규 대출이 막혀 대환대출이 어렵습니다.(최악의 경우 취득한 주택을 급매로 처분하거나 경매로 진행될 수 있습니다)따라서 아무리 대출상담사가 좋은 얘기를 해주고 문제가 되지 않는다고 하더라도 기관에서 주택 구입 목적으로 주택을 담보로 하여 사업자대출을 실행한 것으로 밝혀지는 경우정부의 대출 규제 정책에 반하여 우회적으로 대출이 이루어진 경우에 해당하여해당 자료는 금융감독원으로 이관되어 금융감독원에서 추가 조치가 이루어지게 됩니다.위 사례에 대해서, 그 동안의 한국부동산원 및 시군구청 등의 부동산거래신고 소명에 대한 대응 경험을 토대로주로 어떻게 사업자대출이 적발되는지와 적발 시 어떠한 리스크들이 있는지,피치 못해 사업자대출을 사용할 수 밖는 상황이라면, 차선책으로 어떻게 대처하여야 하는지 등을 자세하게 설명드렸습니다. 부모님 자금
A는 부모님으로부터 약 2억원을 조달할 예정이었는데차입거래로 하여 차용증을 작성할지, 증여로 하여 증여세를 신고할지 고민이었습니다.다만, 과거에 전세보증금과 종전주택을 취득할 당시 등 이미 몇 차례 부모님으로부터 금전적인 도움을 받아왔으나 일부만 증여세 신고가 이루어진 상황이었습니다.따라서 A의 상환능력 및 부모님의 노후자금 계획, 향후 A와 B의 자금계획, 추후 부모님의 상속세,추후 국세청 단계에서의 부채 사후관리 등 여러가지 이슈를 복잡적으로 고려하여 답변을 드렸습니다.부채 사후관리가 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/taxbes/222895030395 ‘부채 상환 해명자료’ 대응사례 (자금출처조사)안녕하세요 배세무사입니다. 이번 시간에는 국세청으로부터 ‘부채 상환 해명자료 제출 안내문’을…blog.naver.com 부동산이란 것을 구입할 때는 대부분 개인의 전 재산이 몰리게 됩니다.이 때 부동산 자금의 출처에 대해서, 구입 당시에 단순히 일시적인 수치상 금액으로 생각할 수도 있으나,여기에는 과거부터 현재까지 이어진 모든 자금 거래내역 들의 총 집합체일 것이고, 금융기관 채무 및 개인 사채 등의 부채액에 대해서는 향후 자금상환에 필요한 조달능력까지 고려하셔야 합니다.특히 문제가 되는 것은, 과거 문재인 정부 시절에 부동산거래신고법이 개정됨으로서 이제는 국세청 세무조사 뿐만 아니라 국토교통부 및 한국부동산원에서도 면밀하게 검토하여 서면조사(부동산거래신고 소명)를 실시하고 있는 추세라,부동산 거래와 관련하여 위법사항이 있다면 기관에서는 이에 대한 처벌 및 과태료·세금을 추징하고 있습니다.문제가 있으시거나 염려되는 부분이 있으시다면 어떤 이슈가 발생할 수 있는지, 이미 자산을 증식했던 선배분들과 자신과 비슷한 다른 사람들은 이러한 상황에서는 어떻게 해왔는지, 최악의 경우에 직면했을 때에는 어떻게 진행되는지를 분명히 알고 의사결정을 하실 필요가 있습니다. 부동산 관련 업무를 하다보면 여러가지 사연들과 숨은 고수들의 인사이트를 경험하고는 합니다.2023년, 작년 대비 부동산 가격이 폭락하여 누군가는 부동산 구입 시기가 아니라고 하지만,누군가는 기회라고 여겨 이 시기에 어떻게든 부동산 구입을 계획하고 계신는 매수대기자분들도 꽤 많습니다. 서울시 소재 주택(특히 강남 3구)는 의외로 20~40대의 부동산거래가 많이 이뤄지고 있는 실정이고(주로 전문직과 대기업 종사자, 공기업 종사자 및 공무원 분들이 많았습니다) 매수대기자 분들 또한 계속적으로 가격을 주시하면서 어떻게든 매수 타이밍을 재고 있습니다.여기에 대해서는 주택 공급량, 세재 개편 등의 정부정책, 금리 등을 근거로 갑론을박이 있겠으나, 시간이 지나면 누가 옳았는지가 자연스럽게 밝혀질 것입니다. 참고하시면 도움되는 글https://blog.naver.com/taxbes/223179218641 주택 자금조달계획서 작성 사례 (전문직, 30대 초반)안녕하세요 배세무사입니다. 이번 시간에는 30대 초반의 전문직 종사자 분께서 부산 소재의 주택을 약 12억…blog.naver.com